Una passerella da 4 metri quadrati tra due appartamenti ereditati si trasforma in una lunga battaglia legale.
La recente decisione del Consiglio di Stato chiude (per ora) una controversia che mette in luce i confini, non sempre chiari, delle cosiddette “tolleranze costruttive“.
Il caso.
Tutto inizia nel 1970, quando i genitori di R.G. acquistano due appartamenti confinanti a Battipaglia, collegandoli tramite un piccolo corridoio. Alla morte dei proprietari, gli immobili passano in eredità ai figli. Nel 2017 il Comune, dopo un accertamento, archivia un’ordinanza di demolizione per quella passerella, considerandola una modifica trascurabile: appena 4 mq, ben sotto la soglia del 2% della superficie complessiva di 300 mq delle due unità.
Il ricorso.
Ma il vicino di casa, L.V., proprietario dell’appartamento sottostante, non ci sta: impugna l’archiviazione davanti al TAR Campania, denunciando un abuso edilizio che gli causerebbe disagio, perdita di vedute e odori sgradevoli per via degli scarichi troppo vicini. Il TAR gli dà ragione nel 2021, annullando l’atto del Comune e condannando sia l’Amministrazione che Gibboni alle spese legali.
L’appello.
L.V. non si arrende e impugna la decisione. I motivi sono diversi: dal vizio di litispendenza (poiché pendeva un giudizio civile parallelo), alla mancanza di legittimazione del ricorrente, fino all’applicabilità della normativa sulle tolleranze edilizie (art. 34 e 34-bis del DPR 380/2001), sostenendo che il piccolo ampliamento rientrava ampiamente nel limite del 2%.
La decisione.
Il Consiglio di Stato, con sentenza del 2025, rigetta integralmente l’appello. I giudici affermano che:
- Non vi era litispendenza, trattandosi di giurisdizioni diverse (civile e amministrativa);
- Il vicino aveva interesse concreto a ricorrere, documentato da perizie e foto che mostrano l’impatto del manufatto;
- Il ricorso al TAR era tempestivo, poiché la parte ne ebbe conoscenza solo a fine 2017;
- L’ampliamento non rientra nelle tolleranze: la superficie da considerare non è quella complessiva dei due appartamenti, ma solo dell’unità effettivamente ampliata, di 150 mq. Dunque, i 4 mq rappresentano un’incidenza del 2,66%, superiore al limite.
Il nuovo scenario normativo.
La sentenza richiama infine il “Decreto Salva-Casa” (DL 69/2024), che ha introdotto soglie di tolleranza differenziate: fino al 4% per immobili tra 100 e 300 mq. Ma la norma non si applica retroattivamente, quindi non salva il caso R.G..
Conclusioni
Il verdetto conferma l’approccio rigoroso della giustizia amministrativa: le tolleranze edilizie non sono una sanatoria automatica, e ogni modifica deve essere valutata nel suo contesto specifico.
Anche pochi metri quadrati possono fare la differenza, soprattutto se incidono sui diritti dei vicini. Una lezione per chi pensa che “piccolo” significhi automaticamente “lecito”.
