Il Testo Unico dell’Edilizia(D.P.R. 380/2001) distingue le difformità edilizie in base alla loro gravità e al grado di scostamento dal titolo abilitativo rilasciato. Le principali categorie previste dalla normativa sono: difformità totali, variazioni essenziali e difformità parziali.
Comprendere e qualificare correttamente la tipologia di difformità è fondamentale per valutare la legittimità dell’intervento edilizio, individuare le sanzioni applicabili (che possono andare dalla demolizione all’irrogazione di sanzioni pecuniarie), e soprattutto per stabilire la possibilità di regolarizzare l’opera, mediante strumenti di sanatoria.
La linea di confine tra un abuso edilizio sanabile e uno insanabile passa spesso per una corretta lettura del titolo edilizio originario, della normativa urbanistica vigente (nazionale e locale), nonché per un’adeguata interpretazione tecnico-giuridica dell’intervento realizzato. Le conseguenze pratiche possono essere rilevanti: blocco delle compravendite, responsabilità amministrative e penali, interventi coattivi da parte della pubblica amministrazione.
Nel prosieguo analizzeremo le singole categorie di difformità edilizie, con i relativi effetti giuridici, sanzioni previste e possibilità di sanatoria, secondo il quadro normativo vigente.
- DIFFORMITÀ TOTALI
Riferimento normativo: D.P.R.380/2001, art. 31
Si ha difformità totale quando l’intervento è realizzato:
- in assenza totale di titolo edilizio;
- in presenza di titolo annullato;
- con titolo ottenuto illegittimamente (ad esempio mediante dichiarazioni mendaci);
- oppure quando l’opera realizzata è radicalmente diversa per struttura, tipologia o funzione da quella assentita.
Esempio: costruzione di un edificio residenziale senza alcun permesso, oppure con permesso per costruire un deposito agricolo.
Sanzioni:
- Demolizione dell’opera e ripristino dello stato dei luoghi.
- In caso di mancata esecuzione, acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene e dell’area di sedime, aumentata di un’ulteriore fascia di 10 metri.
- Eventuale ulteriore sanzione pecuniaria a seconda della normativa regionale e locale.
La sanatoria è possibile solo tramite accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. 380/2001, che prevede la regola della doppia conformità, in virtù della quale l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Il rilascio del permesso in sanatoria comporta il pagamento di un’oblazione pari al doppio del costo di costruzione.
A seguito delle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, questo articolo si applica ora esclusivamente agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità.
- VARIAZIONI ESSENZIALI
Riferimento normativo: D.P.R.380/2001, art. 32
Categoria di abusi che, pur non integrando una totale difformità, sono considerate di tale gravità da essere equiparate, ai fini sanzionatori, agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità.
Il TUE elenca tassativamente le ipotesi divariazione essenziale, fatte salve le diverse previsioni delle leggi regionali:
- Mutamento della destinazione d’uso che implichi una variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.
- Aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato.
- Modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e della localizzazione dell’edificio.
- Mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio autorizzato in immobili situati in zone omogenee A (centri storici).
- Violazione delle norme edilizie antisismiche.
Esempio: incremento volumetrico significativo.
Sanzioni
Come anticipato, le variazioni essenziali sono soggette allo stesso regime sanzionatorio della totale difformità.
La sanatoria delle variazioni essenziali è stata modificata con l’intervento del Decreto Salva Casa: il nuovo art. 36-bis del TUE disciplina l’accertamento di conformità perle parziali difformità e, espressamente, anche per le variazioni essenziali,e, a differenza dell’art. 36, la sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis non richiede la “doppia conformità” urbanistica., ma è sufficiente chel’intervento risulti conforme:
- Alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
- Ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Questa modifica semplifica notevolmente la possibilità di regolarizzazione per questa tipologia di abusi.
- DIFFORMITÀ PARZIALI
Riferimento normativo: D.P.R.380/2001, art. 34
La categoria ricomprende tutti gli abusi che non rientrano nelle categorie della totale difformità o delle variazioni essenziali. Si tratta di modifiche che incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione, concretizzandosi in divergenze qualitative e quantitative che non alterano le strutture essenziali dell’opera.
Esempi:
spostamento di finestre o porte;
uso di materiali diversi da quelli autorizzati;
modifiche planimetriche interne che non alterano superficie o volume.
Sanzioni
Il regime sanzionatorio per le parziali difformità è meno afflittivo. L’art. 34 del TUE prevede in via principale la demolizione delle parti difformi. Tuttavia, introduce un’importante alternativa: la “fiscalizzazione” dell’abuso, ossia la possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria.
Per la sanatoria, si applica l’art. 36-bis del TUE, come modificato dal Decreto Salva Casa.
