Da ieri, 18 giugno 2026, è definitivamente operativo il nuovo regime introdotto dalla l. 2 dicembre 2025, n. 182, che ha modificato gli artt. 561 e 563 c.c., superando molte delle criticità che da sempre caratterizzavano la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
PERCHÉ ACQUISTARE UN IMMOBILE DI PROVENIENZA DONATIVA ERA CONSIDERATO RISCHIOSO?
Acquistare un immobile proveniente da una donazione è sempre stato considerato rischioso: il timore era che, dopo la morte del donante, alcuni eredi potessero contestare la donazione perché lesiva dei loro diritti. La legge, infatti, riserva una parte dell’eredità ad alcuni familiari del defunto, i cosiddetti legittimari (ad esempio coniuge e figli).
Se questa quota viene compromessa da donazioni o disposizioni testamentarie, i legittimari possono agire in giudizio per ottenere il ripristino dei loro diritti attraverso l’azione di riduzione.
COSA PREVEDE IL NUOVO ART. 563 C.C.?
Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica il terzo che abbia acquistato l’immobile dal donatario a titolo oneroso, salvo che la domanda di riduzione sia stata trascritta anteriormente all’acquisto, secondo il principio della priorità della trascrizione richiamato dall’art. 2652, n. 1, c.c.
I legittimari potranno invece essere soddisfatti attraverso un indennizzo in denaro a carico del donatario.
COSA CAMBIA PER IPOTECHE E ALTRI PESI ISCRITTI SULL’IMMOBILE?
Il nuovo art. 561 c.c. elimina il precedente effetto purgativo: le ipoteche e gli altri pesi iscritti o costituiti dal donatario restano efficaci anche dopo la riduzione della donazione. Il legittimario, pertanto, non ottiene più il bene libero dai vincoli, ma una tutela per equivalente mediante compensazione in denaro.
La riforma segna un importante cambiamento di prospettiva: gli immobili di provenienza donativa diventano oggi, nella generalità dei casi, beni più facilmente commerciabili e con maggiori garanzie per acquirenti, istituti di credito e operatori del mercato immobiliare.
